界麵新聞記者 | 王妤涵

華發旗下號稱“全球最大”的室內滑雪場終於揭開了麵紗。

9月29日，深圳前海華發冰雪世界宣布啟動試運營，標誌著這個備受業界關注的超級文旅項目正式接受市場檢驗。

開業首日，界麵新聞記者在現場看到，盡管是工作日，前來體驗的遊客依然絡繹不絕。從室外30度的濕熱天氣步入室內零下6度的冰雪環境，瞬間的溫度變化讓人震撼。在開幕式結束後，5條不同難度的雪道上已有不少滑雪愛好者的身影，其中不乏許多全副裝備的專業玩家。

場館內部 界麵新聞記者王妤涵拍攝

一位深圳的滑雪發燒友對界麵新聞表示：“提前一周就在網上買好了票，總算開了，再也不用跑去廣州滑雪，大大降低了時間成本。”

這場曆時近五年的“冰雪之約”，不僅標誌著深圳正式進入冰雪經濟快速發展階段，更揭開了華發股份這場百億級文旅跨界豪賭的序幕 。

“巨無霸”工程

華發深圳前海冰雪世界的“野心”，從誕生之初就寫在數據裏。

這座總占地麵積約43萬平方米、總建築麵積131萬平方米的綜合體，核心亮點當屬10萬平方米的室內滑雪場：5條專業雪道總長1569米，單條最長雪道達463米，83米的垂直落差更是刷新全球室內滑雪場紀錄。

更關鍵的是，其中級道、高級道均通過國際雪聯（FIS）認證，意味著深圳一夜之間具備了承辦高山滑雪回轉類國際賽事的資質，直接躋身世界滑雪場館版圖。

界麵新聞記者實地探訪發現，盡管項目仍處試運營階段，但核心功能區已運轉有序，目前暖區的商業部分也已經開始營業，整體動線較為流暢。

場館內的商業部分 界麵新聞記者王妤涵拍攝

除了核心的滑雪功能，整個項目還囊括了JW萬豪酒店、大型商業街區、寫字樓、人才房以及慶典廣場等多元化的複合業態，展現出打造全天候文旅目的地的明確意圖。

從雪道建設來看，其目標客群覆蓋較為廣泛。

雪場運營專家何麗（應受訪者要求化名）在接受界麵新聞記者采訪時介紹，目前該雪場規劃的5條專業雪道，既有符合初學者的平緩雪道，也配備了適合專業選手的高級道和滑雪地形公園，可以實現對初級、中級、高級滑雪愛好者的全覆蓋。

這也意味著其目標客群廣泛，包括有四季滑雪需求的資深滑雪愛好者、參與青少年滑雪教培的孩子，以及以親子休閑娛樂為主的家庭客群等。

從合作開發到獨自扛鼎

回溯這個超級項目的發展史，也是房地產行業近五年周期波動的縮影。

2020年11月，華發股份與融創中國組成聯合體，以127.1億元競得寶安沙井地塊。在最初的合作框架中，憑借文旅運營經驗的融創主導項目並持有51%股權，雙方計劃總投資367億元，共同打造成世界級文旅標杆。

然而，行業變局來得猝不及防。2021年下半年起，房地產流動性危機爆發，融創陷入債務泥潭，也無力繼續為項目輸血，合作關係逐漸演變為債權債務關係。項目開發進程受到嚴重影響，特別是商業地塊的開發陷入停滯。

最終在2023年1月，局麵迎來了決定性的轉變。華發股份宣布以35.7億元收購融創所持股權，實現100%控股，這一決策意味著華發從財務投資者轉變為完全主導者，需要獨立承擔後續的巨額投資和運營責任。

這場“接盤”對於華發而言，是一次被動的戰略選擇，也是一次巨大的考驗。

它意味著華發不僅要承擔起後續高達百億級別的追加投資，還要獨自麵對一個因前期波折而可能存在規劃調整、建設延期等一係列曆史遺留問題。

今年8月，為盤活資產、回籠資金，華發股份宣布其通過政府收儲的方式將位於該項目的7塊商業用地以44.05億元的價格轉讓給深圳土地儲備中心。

這些總麵積7.05萬平方米、規劃建築麵積46萬平方米的商業地塊，賬麵價值高達58.41億元，此次交易華發將承受24.59%的折價，預計虧損超過其2024年淨利潤的一半，這也為項目未來的運營埋下了挑戰的伏筆。

北緯22°的挑戰

作為一名文旅產業的“新兵”，華發運營這座體量空前的冰雪世界，麵臨著多重挑戰。

首先就是如何在高溫濕熱的深圳特殊氣候條件下維持室內冰雪環境。何麗向界麵新聞介紹稱：“室內雪場的設計和建造難度大於室外雪場，且投入成本大。在室內，要把山的斜度做出來，基本上是結構超限的設計，怎麽確保安全係數，同時兼顧投資成本，是一個挑戰。”

她進一步解釋道：“同時因為要製冷造雪，數萬平方米的室內空間就是一個巨大的冰箱，它的密閉設計要做得很好才能節省能耗。既要保證室內空氣質量好，還得保證製冷環境穩定，空氣循環製冷以及能量轉化再利用，此外現在還要達到碳排放的要求，這些都需要通過技術手段來實現。”

為應對這一難題，據界麵新聞了解，華發冰雪世界采用了“主動+被動+新能源”組合降碳策略，在屋頂鋪設光伏板，每年可發電約650萬度，使其成為“會發電的冰雪世界”。此外，第六代造雪係統較常規能效提升12%，雪道下方鋪設3層隔熱層，采用雙層圍護結構等多種措施，確保-6℃的冰雪環境與室外高溫互不滲透。

技術之外，客群運營與盈利平衡的挑戰更顯迫切。從行業規律看，冰雪項目的投資回收期普遍高於房地產項目的周轉周期，在門票之外，挖掘二次消費便是盈利的關鍵。

而滑雪培訓便是其中關鍵的一環。

界麵新聞從熱雪奇跡有關負責人處了解到，據其內部統計，從2021年開始，國內的雪場培訓板塊，每年都保持在80%以上的複合增長率。

這表明滑雪培訓是利潤提升空間巨大的重要收入板塊，華發能否成功複製並超越這一增長模式至關重要。

冰雪“南下”

從行業視角來看，自2015年北京成功申辦2022年冬奧會以來，中國冰雪產業進入了快速發展階段。中國旅遊研究院統計數據顯示，2023-2024雪季是“後冬奧時期”首個完整的冰雪旅遊季，該雪季國內冰雪休閑旅遊人數達到了 4.3 億人次，創下新高。

《中國冰雪產業發展研究報告》顯示，我國冰雪產業規模從2015年的2700億元增長至2023年的8900億元，預計2025年將突破萬億元大關。

近年國內雪季旅遊人次 圖片來源：江海證券研報

南方市場正成為新的增長極。雖然行業整體仍呈現“北強南弱”格局，但近年來室內滑雪場的建設熱潮正在改變這一態勢。

除深圳項目外，同樣位於大灣區的珠海“萬雪匯”也將在今年十一期間投入運營，長三角地區如太倉、杭州等城市的多個項目也在陸續啟動之中。

從商業邏輯看，室內雪場與傳統室外雪場形成互補格局。何麗表示，“室內雪場客流量全年分布均衡，與傳統雪季形成互補關係。”這一特點使其具備穩定的現金流優勢，有助於平滑季節性波動帶來的經營壓力。

然而，行業熱潮背後仍需冷靜思考。冰雪產業特別是重資產滑雪場館存在高準入壁壘，不僅初始投資巨大，後續運營更需要專業團隊和持續資金支持。在當前消費環境下，如何平衡投資回報與消費者承受能力，並將重資產項目轉化為可持續盈利的商業模式，將成為華發麵臨的核心課題。